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杭州楼市已经逐渐失控

时间:05-07 来源:休闲娱乐 访问次数:156

杭州楼市已经逐渐失控

以下文章来源于大碗Pro作者:蜡笔小星先跟大家说个杭州楼市的稀罕事。前两天,我闲来无事打开贝壳,想看看杭州重点小区的挂牌量情况。一个顶流楼盘的挂牌量,极大的吸引了我的注意!杭州壹号院。该怎么去给壹号院打上标签呢?——总价千万级的终极置业目标/滨江顶级改善的最终归途/杭州中签率最低的楼盘/杭州吸引A类人才最多的楼盘之一/全浙富豪和全杭网红的心头好……用一句话总结:壹号院,就是杭州当之无愧的塔尖级标杆资产。它之于杭州的地位,相当于汤臣一品之于上海,霄云路8号之于北京,深圳湾1号之于深圳,保利冼村项目之于广州……类似这样的标杆级资产,往往在一个城市里的挂牌量都不高。——这类标杆级资产,往往属于一个城市置换链条的最顶端,并非是它有多好,仅仅是卖了它也不知道再换到哪里好。但是!但是!但是!作为一个杭州塔尖级的标杆资产,又是一个刚交房仅仅2年的楼盘——壹号院当前挂牌量超100套,最高峰挂牌量超200套!如此顶级豪宅,这样的挂牌量,放眼全国任何一个城市都不会出现类似的极端情况。举个例子吧。郑州,够惨了吧,楼市绝对算惨的一批吧。但郑州北龙湖的顶级豪宅——永威上和院/金茂府,挂牌量也就是10套上下。这件事情,告诉了我们什么道理?杭州楼市里堆积的泡沫,已经大到了吓人的程度。哪怕是常规意义上投资客占比最低、终极改善的塔尖级楼盘里,集中抛盘的投资客比例也能高达2-3成以上。这是在任何一个城市都不会出现的极端情况。疯狂吗?杭州楼市这样的疯狂多得是。万套新时代。你以为壹号院里扎了10%以上的投资客,已经够疯狂了?不,那是你还没看到刚刚交房的滨江御滨府。下面这张图,是杭州滨江御滨府在绿中介的挂牌量:总户数676套的社区,挂牌量78套,挂牌房源占比11%。单纯从以上数据上看,挂牌量高是高,但似乎也没那么夸张。但是,如果我告诉你——御滨府,仅仅是一个刚交房不到1个月的小区呢?一个刚交房不到1个月的小区,就有10%以上的业主直接抛盘。凶残的还在后面!御滨府刚交房的第二天,就有100套以上的房源挂在了各大中介。这个数据,又揭示了什么?我不能说杭州楼市里都是投资客,但我起码可以确定的是——御滨府这个社区里,起码扎了20%的投资客。如果不是投资客,谁能在刚交房的第二天就集体抛盘变现。你以为御滨府里扎了20%的投资客,已经够疯狂了?不,那是你还没看到尚未交房的杭州亚运村。作为当年参与打新中的一员,我亲历了亚运村三盘同开的疯批盛况。身边的同事、朋友,甚至远在温州老家的二姨,都在讨论两件事——那时候,我有钱,谁有房票,拼一下,搞套亚运村!我有房票,谁有钱,拼一下,搞套亚运村!作为刚上班的我,既没太多钱,社保年限又不够,该怎么参与这场盛宴?拉三个同样没攒太多钱的同事,凑个钱;拉一个虽然没钱但社保够长的朋友,凑个房票。五人拼一套,上车亚运村!据不完全统计——亚运村三子中,类似这样的“拼多多购房”至少有4成。你说,像我们这样拼出来的房子,交房之后的一件事是什么?抛!我们承受着代持交易的不确定性,承受着“拼多多”房票的兑现风险,承受着楼市指导政策的重重考验,就等着交房那一刻,抛盘变现。以上,就是杭州楼市的现状。一边是冲着新房限价之下的倒挂套利空间,嗷嗷打新;一边是打到新房后的投资客,自交房的第一天起,就急于抛盘变现。人人都说,我坚定看好杭州城运,是价值投资的拥趸者。但真到了能变现的时候,一个比一个跑的快。自2022年3月起,随着杭州限价后的第一批交付房源逐步入市,扎在御滨府、壹号院……里的投机客们,抢跑就开始了。下面这张图,是近三年杭州二手房的挂牌/成交走势——2023年2月,杭州新增挂牌量突破“万套”,3月新增挂牌1.8万套,4月新增挂牌量高达1.9万套。由此宣告,杭州正式进入万套新时代,单月新增挂牌稳定保持1万套以上。那么,问题来了——1万套的新增挂牌,又对应着多少套的单月成交?不足7000套。——根据透明售房网数据,4月杭十区二手房成交不足7000套。就这样还有人拿着这个数据高呼,杭州二手房成交量达到近两年的成交次高峰。屁的次高峰!7000套的“繁荣”背后,是每月1-2万套的新增挂牌!——一个月新增挂牌近2万套,而成交不足7000套,单月堆积库存高达1.3万套,当下二手房库存高达21万套,且仍在以肉眼可见的速度疯狂堆积……你还能舔着个大脸给我在这吹牛批呢!杭州楼市,真的太过于畸形。一方面,限价新房创造了太多财富神话,吸引了太多投机者。有人说,快速积累财富的方法都写在宪法里。杭州楼市告诉你并不是。迄今为止,杭州仍然执行着严苛的新房限价。二手房挂牌价在7-8万的区域,新房限价还不到5万。一眼望去,就是2万/㎡的套利空间。而迄今为止,杭州仍未出台二手房指导价。除个别红盘之外,甚至9成以上的楼盘还不限售。新房有倒挂、没有二手指导价、甚至不限售,这意味着什么?绝大多数的倒挂盘,摇到交房就能变现套利。这种快速的变现套利,在杭州楼市中曾得到市场验证。举个最极端的例子,蒋村中杭府。新房限价4.6万/㎡,周边二手成交价8万/㎡。而中杭府还是个现房销售的楼盘,产证在交付前已经办理。但凡摇中,即可挂牌交易。但凡摇中,即可立即套现300万。因此——364套房源的中杭府,在交房1个月内,交易换手超100套。也就是说,短短一个月,一个楼盘里就有30%的人完成了起步300万收益的套现离场。财富神话有了,投资客不就来了。好不夸张的说——当下的杭州新房市场里,不管是刚需还是豪宅,只要有倒挂空间,就有投资客的身影,且占比都在15%以上。另一方面,高比例的投机客,又造就了二手市场里的高泡沫。正如前文所说,绝大多数的投机者,在当下这种充满波动的市场环境中,交房后的一件事就是——抛!抛货的人多了,市场的库存量就大了。市场库存量大了,成交周期就拉长了。成交周期拉长了,急于抛盘的投机者就该降价了。二手房价下坠的越狠,急于抛盘的投机者就越多。如上恶性循环之下,造就了杭州二手市场里充满泡沫。把新房和二手市场叠加在一起,构成了当下畸形的杭州楼市:二手卖不掉,新房嗷嗷抢。——所有人都盯着压根卖不掉的二手房价和看似存在的倒挂套利,疯批一般的进场打新。其实,要想改变这种畸形的市场也很简单。比如,出台二手房指导价,把二手房的价格打下来。二手房价打下来了,套利空间就消失了,投机客自然就撤退了。又比如,出台全面限售政策,增加套利变现的难度和周期。变现周期变长了,投机客也自然就撤退了。但如上两个政策,杭州都迟迟未全面出台。——杭州有着比其他城市都高的新房倒挂,却迟迟未出台二手房指导价政策和限售配套政策。为什么?我们来看组数据吧。根据政务公开数据:2017年到2020年,杭州土地财政依赖度分别为143%、134%、140%、125%。超过100%的土地依赖度是什么水平?北京、上海、深圳,2022年土地财政依赖度分别为29%、28%、19%苏州、天津、厦门、沈阳、重庆、呼和浩特、兰州、海口、青岛、南昌、长沙、济南、成都、宁波等,他们的土地财政依赖度在50%~100%之间。杭州可能是一线/新一线城市中,土地财政依赖度最高的城市。因此——杭州的楼市,必须维持某种意义上的繁荣。起码,新房市场一定要维持好相对的繁荣。只有让二手市场的挂牌价,高高的挂在那里,新房才有看起来的倒挂空间;只有让新房有看起来的倒挂空间,新房才能卖的动,才能维持相对的繁荣;只有让新房市场维持相对的繁荣,才能让开发商愿意拿地,才能维持土地市场的繁荣。对于杭州楼市来说——二手挂牌价,就是新房市场的图腾和信仰。新房市场,就是土地市场的图腾和信仰。但是,这种信仰链条迟早会崩塌的呀!伴随限价新房的交房规模逐步增加,二手房的抛盘量也随之增加,二手库存也随之增加;伴随二手库存的逐步增加,二手房的挂牌价一定会缓慢下跌,甚至出现断崖式砸盘……一旦二手市场的断崖式砸盘出现,倒挂空间就会逐步泯灭,倒挂空间泯灭了,新房市场的图腾就垮塌了。正如前文所说,杭州二手房的新增挂牌量,已连续多月保持在1万套以上;杭州二手房的累计库存量,已突破21万套,且仍在持续堆积。杭州楼市的辉煌时期,就像我的青春 ——有时间,但不多。在此,我想再次提醒大家,1、能新不旧,依然是未来的准则小阳春时节,杭州二手房的回调确实有一定的力度。但从抛压看,没有明显的筑底迹象,下行通道还在持续。任何市场,价格必须有成交量支撑,流动性才是市场成立的关键。价格踩踏并未停止,这样的情况,2022年不少见。不要被某一张只出现在互联网上的成交截图就轻易撩动神经。这个世界上不会只有一个“奥体魏姐”。2、若坚持摇新房博溢价,务必鉴别倒挂的虚实杭州目前土地出让的一个趋势是,郊区大量出地,变相涨价去库存;挂牌价一天一个样,没有成交的都是耍流氓。而核心区供应稀缺,限价严苛,有实打实的倒挂空间的项目。倒挂不是颠扑不破的真理,做好接受平庸收益的准备。你怎么能确定,杭州楼市的最后一棒不在自己手里呢。是吧,靓仔。

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